同樣是城里人在農(nóng)村改造宅基地，為什么有的鼓勵有的禁止?

同樣是城里人在農(nóng)村改造宅基地，為什么有的鼓勵有的禁止?

作者：山合水易 | 來源：山合水易 | 時間：2019-05-17 | 關(guān)鍵詞：閑置宅基地改造,鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃,鄉(xiāng)村振興,休閑農(nóng)

你老家有閑置宅基地嗎？
 

在公共服務設施和社會保障方面，城鄉(xiāng)之間存在較大差異。因此越來越多的農(nóng)村人開始被迫背井離鄉(xiāng)，前往陌生的城市進城務工。

隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，有很多農(nóng)民朋友通過各種途徑已經(jīng)在原籍周邊縣城或者更大一些的城市或其他外地城市落了戶，成為了新城里人。所以，農(nóng)村好多宅基地因長期無人居住，無人照料而處于荒廢破敗狀態(tài)。農(nóng)村只剩下一些老人和少數(shù)留守村民，宅基地就顯得相對過剩，加上體制機制限制又不能向村集體以外個人或主體進行出售，又沒有有效的回收機制，所以只能任其荒廢。這樣既浪費了鄉(xiāng)村的資產(chǎn)，對進城落戶，面對城市高房價，沉重房貸負擔的新城市人而言，也是一種無奈的損失。

另一方面，城市人的田園情節(jié)，鄉(xiāng)村旅游生態(tài)環(huán)境的美好，令一些城市人對農(nóng)村一直頗為向往。在農(nóng)村有個住房，在農(nóng)村體驗一些鄉(xiāng)村田園生活成為了一些城里人的夢想。更有一些開發(fā)機構(gòu)，或看好農(nóng)村市場的人才準備返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，盤活農(nóng)村的閑置宅基地。但迫于制度障礙，而很難成行。

一面是鼓勵盤活閑置宅基地

有些地方主管部門開始鼓勵對閑置宅基地進行盤活。比如浙江省紹興市就已實施為期3年的“閑置農(nóng)房激活計劃”。計劃吸引100億元社會資本，實施1000個改造項目，激活10000幢農(nóng)村住房。通過對沉睡的閑置宅基地進行盤活，為農(nóng)民增收。

上虞區(qū)實行“產(chǎn)權(quán)交易公司+農(nóng)宅經(jīng)營服務站+農(nóng)戶”的運作模式。農(nóng)戶在農(nóng)宅經(jīng)營服務站進行委托登記，簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，農(nóng)宅經(jīng)營服務站與區(qū)產(chǎn)權(quán)交易公司簽訂委托交易合同，成交后由區(qū)產(chǎn)權(quán)交易公司出具交易鑒證書?？聵騾^(qū)實施“統(tǒng)一收儲、回購、返租、入股”的方法，對有意向出租的閑置農(nóng)房，經(jīng)農(nóng)戶自愿申請，村、鎮(zhèn)聯(lián)合審核，與村集體簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，根據(jù)雙方協(xié)商情況給予相應的租金或分紅。并通過“互聯(lián)網(wǎng)+”形式推出閑置農(nóng)房，讓供需雙方網(wǎng)上直接對接，更高效地將閑置宅基地資源推向市場。

在具體實施過程中，紹興市就要求必須在現(xiàn)有的法律法規(guī)框架內(nèi)進行，堅持“一戶一宅”、農(nóng)村宅基地集體所有等原則;閑置農(nóng)房開發(fā)改造要遵循“規(guī)劃—設計—建設”規(guī)范，與村落布點規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相匹配;遵守消防、防洪、防范地質(zhì)災害等各類安全規(guī)定，注重綠色生態(tài)，符合環(huán)保要求。因地制宜，不搞大拆大建，體現(xiàn)鄉(xiāng)土氣息。

一面打擊城市人在農(nóng)村建別墅

2018年“一號文件”明確指出：嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長時任農(nóng)業(yè)部部長的韓長賦同志在十三屆全國人大一次會議記者會上，就曾強調(diào)：城里人到農(nóng)村買宅基地蓋房子政策上是不允許的。為什么?因為宅基地是屬于農(nóng)村集體所有的，只有具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份才能依法依規(guī)取得本集體經(jīng)濟組織宅基地的使用權(quán)，這是集體經(jīng)濟組織成員特有的權(quán)利，而且原則上是一戶一宅。所以，城里人到農(nóng)村買宅基地，現(xiàn)行法規(guī)政策是不允許的。如果城里人買了宅基地，在上面蓋一個別墅或者搞個私人會所，那更是不允許的。這是我們國家法律規(guī)定的，宅基地的所有權(quán)是集體的，資格權(quán)只有集體經(jīng)濟組織成員才有。

今年5月6日上午，國家發(fā)展改革委召開建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制專題新聞發(fā)布會，相關(guān)負責人表示，城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，國家嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。在改革過程中，要嚴格守住土地所有制的性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，不能把集體所有制改沒了、耕地改少了、農(nóng)民利益受損了。

一面鼓勵，一面禁止，為何有此“不公平”待遇

有網(wǎng)友問了，這地方主管部門方面一面鼓勵盤活閑置宅基地，一面又嚴令禁止城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館，這不是矛盾嗎?有的地方鼓勵，有的地方禁止，為什么如此“不公平”?

宅基地三權(quán)分置政策發(fā)布，農(nóng)村宅基地盤活將迎新局面

今年5月6日國家發(fā)展改革委召開“關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系有關(guān)情況”專題新聞發(fā)布會。國家發(fā)改委規(guī)劃司司長陳亞軍指出：

建立健全休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系是一項長期歷史任務，需要整體謀劃、明確方向?？偟姆较蚴牵阂粤暯叫聲r代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，以協(xié)調(diào)推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為抓手，以縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距和居民生活水平差距為目標，以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點，促進城鄉(xiāng)要素自由流動、平等交換和公共資源合理配置。建立城市人才入鄉(xiāng)激勵機制，鼓勵本地外出的各類人才返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)興業(yè)，推動各類人才入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織探索人才加入機制。

改革完善農(nóng)村承包地制度，落實好第二輪土地承包到期后再延長30年的政策，完善農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”制度。穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度，加快探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償。建立集體經(jīng)營性建設用地入市制度，按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市;允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設用地入市。

健全財政投入保障機制，以財政資金投入引導社會資本加大投入，提高土地出讓收入對農(nóng)業(yè)農(nóng)村的投入比例，支持地方政府在債務風險可控前提下發(fā)行政府債券。完善鄉(xiāng)村金融服務體系，加強鄉(xiāng)村信用體系建設，推動各類涉農(nóng)中小金融機構(gòu)提供資金支持，擴大農(nóng)村抵押物范圍，通過市場化方式設立城鄉(xiāng)融合發(fā)展基金。建立工商資本入鄉(xiāng)促進機制，探索在政府引導下工商資本與村集體的合作共贏模式?！?/span>

作為農(nóng)民或準備投資農(nóng)村宅基地的你該怎么做

現(xiàn)在回答網(wǎng)友們關(guān)于地方主管部門一方面鼓勵盤活閑置宅基地，一方面嚴令禁止城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃別墅大院和私人會館，是否矛盾是否不公平的問題。

鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設計院認為，這既不矛盾，又很公平!為什么?恐怕網(wǎng)友誤讀了一個概念。表面上，雖然都是農(nóng)村閑置宅基地的改造。但請注意，地方主管部門鼓勵的是什么?鼓勵的是合法合規(guī)，堅持“一戶一宅”、農(nóng)村宅基地集體所有等原則，符合相關(guān)規(guī)范、相關(guān)規(guī)劃，相關(guān)管理規(guī)定，在不損害村民及村集體利益前提下，對閑置宅基盤活，創(chuàng)造更多效益的行為。這種行為是以盤活農(nóng)村閑置資源，增加農(nóng)民和村集體收入，改善農(nóng)村人居環(huán)境為目的合理利用行為，符合農(nóng)民、村集體的利益，合法、合規(guī)，符合市場消費需求，符合投資主體投資需求，確實應當鼓勵，而且應該大力推行。

禁止的是什么?禁止的是城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。為什么要禁止?

首先，因為這里提到的城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館，是私人行為，通常占據(jù)較大用地為私人所有。試想一下城里人在農(nóng)村花幾百萬甚至上千萬建起來富麗堂皇的私人別墅或會所，會使用幾年再無償歸還給農(nóng)民或村集體?恐怕會無限期繼續(xù)占有。而這在實質(zhì)上侵害了村民或村集體對宅地基的所有權(quán)，侵害了村民或村集體的利益。

其次，由于私人行為，在建筑建造與設計上，很難做到像城市開發(fā)建設項目那樣履行所有的規(guī)范建設流程，在農(nóng)村也很難得到有效監(jiān)管。因此在建筑風貌上往往與周邊民宅并不協(xié)調(diào)。

再次，這種建設通常投資較大，為未來鄉(xiāng)村居民點的遷村并點規(guī)劃落實造成一定困難。最后，由于是私人居住所有，并不一定具有經(jīng)營收入，村民或村集體也很難得到類似分紅等回報。這種一次性買斷行為，對農(nóng)村閑置宅基地盤活在價值發(fā)揮的可持續(xù)性上不足，不符合村民和村集體的長期利益。所以從現(xiàn)行制度上，不合規(guī)、不合法、不符合鄉(xiāng)村未來的發(fā)展方向，不符合村民的利益。

更有甚者，如若縱容一時只圖眼前利益的一些短視村民與城市人簡單、隨意的進行宅基地交易。而這部分村民并未有其他穩(wěn)定居所，也未有穩(wěn)定收入，短短數(shù)年甚至更短時間將該部分由出售宅地基所得資金花費殆盡。他們未來的生活將十分堪憂，這將有可能增加社會的不安定因素。因此，這類行為確實應該禁止。

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推進，農(nóng)村閑置宅基地“三權(quán)分置”政策的落地和推廣，農(nóng)村閑置宅基地問題將進一步得到解決，這對農(nóng)民朋友、對村集體是一個利好，對開發(fā)投資機構(gòu)同樣是利好。農(nóng)民朋友和村集體事不宜遲，應提前做好各方面準備，與市場對接。開發(fā)投資機構(gòu)也應提前做好功課，采取怎樣的方式，怎樣的模式，接手鄉(xiāng)村的閑置宅基地，既讓自己的投資達到最大收益，又為村莊、為村民做出貢獻。作為有田園夢和鄉(xiāng)村情節(jié)的城里人也將因此，通過豐富的鄉(xiāng)村宅基地改造產(chǎn)品，而實現(xiàn)圓夢。