上實重啟養(yǎng)老地產背后：或在重新定位兩大平臺

　在15年間經歷多次停擺之后，上實集團的東灘養(yǎng)老項目再一次被提上開發(fā)日程。

　　2014年1月24日，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司(下稱“上實發(fā)展”)發(fā)布公告稱，其全資子公司上海上實城市投資發(fā)展有限公司(下稱“上實城市”)擬與上海實業(yè)東灘投資開發(fā)(集團)有限公司(下稱“上實東灘”)共同出資成立上實養(yǎng)老產業(yè)平臺公司——上海實業(yè)養(yǎng)老投資有限公司(暫名)，并計劃由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項目公司開發(fā)建設養(yǎng)老社區(qū)項目。

　　據公告披露，這家注冊于上海自貿試驗區(qū)的養(yǎng)老產業(yè)平臺公司，注冊資本2000萬元，上實東灘與上實城市分別占股62%和38%。

　　公告還批注，由于上實東灘投資是上實集團的全資子公司，屬于上實發(fā)展關聯企業(yè)，因此上述事項構成與關聯企業(yè)共同投資。

　　上實發(fā)展的加入，能否讓原本命運多舛的東灘養(yǎng)老項目重現曙光?在業(yè)內人士看來，最終結果仍是個未知數?；蛟S，重啟養(yǎng)老項目只是整個上實系地產業(yè)務新一輪整合的開始。

　　養(yǎng)老社區(qū)數載沉浮

　　該養(yǎng)老項目位于上海崇明島東灘生態(tài)城，其前身——“長者社區(qū)”實已運作多年，因多重原因，數年過去，仍在走走停停，最終未能成功面世。

　　說到該“長者社區(qū)”養(yǎng)老項目，就不得不說“東灘生態(tài)城”。根據上實集團內部人士介紹，“長者社區(qū)”最早便是作為東灘生態(tài)城項目的一部分進行規(guī)劃的，因此，其命運也隨“東灘生態(tài)城”數載沉浮。

　　據相關資料記載，1998年亞洲金融風暴重創(chuàng)香港經濟時，作為上海市政府窗口公司的上實集團也深受其苦，作為援助(另一種說法是做補償之用)，上海市政府將崇明東灘約86平方公里灘涂圍墾農田的經營權作價28億元劃撥給上實集團。

　　在經歷了漫長而細致的調研、定位和規(guī)劃之后，2006年，作為彼時上實集團七大直管企業(yè)之一的上實東灘，便受托全權負責崇明島東灘區(qū)域的開發(fā)，并意圖將其打造成世界生態(tài)城市的系統(tǒng)解決方案。根據當時的規(guī)劃，位于東灘南部的生態(tài)城規(guī)劃面積為12.5平方公里，總建筑面積約422萬平方米，常住人口約5萬人，而被當地人稱作“濱海萬人養(yǎng)老院”的“長者社區(qū)”，便是該生態(tài)城數項重點規(guī)劃內容的一部分。

　　2005年12月，東灘生態(tài)城項目與鳥巢、國家大劇院和T3航站樓一起被西方媒體譽為中國十大新建筑奇跡工程。不過，其命運并不順遂。在此后數年里，由于土地用途調整和確權問題的掣肘，以及項目直管團隊和集團高層關鍵人物的更迭，該項目一直未能進行實質開發(fā)。

　　2010年年底，上實集團曾制定了詳細的《上實東灘開發(fā)三年行動計劃》，但直到2012年，希望火種才被再次燃起。2012年2月18日，上實集團在崇明東灘南部啟動區(qū)舉行“東灘生態(tài)城”市政基礎設施工程開工儀式，并高調宣布，將在基礎設施、生態(tài)公園、長者社區(qū)、綠港農業(yè)、濕地公園等5個項目上進行全面推進。

　　上實東灘總裁祝勇在2012年初接受采訪時曾表示，整個上海市老年人口按照戶籍人口算約330多萬，空巢老人占家庭戶的30%左右，上實集團經過反復研究，感覺東灘應最先啟動養(yǎng)老項目。按照彼時上實東灘的規(guī)劃，整個生態(tài)城分為東村、南村和北村，最早啟動的長者社區(qū)位于東村，占地約2700畝地。

　　在這2700畝的規(guī)劃占地面積中，項目總建筑面積約100萬平方米(合1500畝)，可容納約7700戶超過10000名老人。不過，由于總投資額巨大(約需100億元)，上實集團不斷尋找了多個戰(zhàn)略合作伙伴，麥肯錫、愛爾蘭財富控股集團等國際知名機構都曾參與。2011年，上實與國內某著名保險公司達成合作意向，引入保險資金加入東灘地塊的開發(fā)。但這些實力強勁的合作方的加盟并沒能改變東灘生態(tài)城的多舛命運。

　　根據上實東灘2012年發(fā)布的對于該養(yǎng)老項目的介紹，其規(guī)劃還算完整。按照當時的設想，整個社區(qū)將按照老年人的特點設計，房子面積在80至110平方米之間，與房型相匹配的是其體貼周到的配套規(guī)劃，比如隨處可得的用來給老年人休息的椅子，以及充足的老年人交流空間。

　　除此之外，在上實東灘的設想中，商業(yè)配套、交通配套和健身配套等均詳實地呈現了出來，包括老年人學校、圖書館，以及依托鄰近生態(tài)公園之便，社區(qū)還免費為老年人提供前往公園鍛煉、玩耍、跑步、釣魚和高爾夫等的休閑便利。

　　然而美好設想并沒有成為現實，擺在“長者社區(qū)”面前的，是一道又一道難以逾越的坎兒。祝勇所說的“全裝修設計，采取租售結合的方式，以中等收入人群為主”的項目定位也僅停留在紙上。

　　上實發(fā)展能帶來什么

　　當地一位業(yè)內人士認為，上實東灘在該養(yǎng)老項目上受挫，除了上述原因外，一個重要原因就是養(yǎng)老項目運作經驗缺乏以及資金上的擎肘。

　　“上實東灘開發(fā)能力不豐厚，無力操盤，做不成熟，但又不想融進其他人來，怎么辦?那就索性讓上實發(fā)展再出一部分股份，成立一個平臺公司，把這塊資產給盤整好?！鄙鲜鰳I(yè)內人士評價。

　　因此，此次上實發(fā)展的鼎力加盟，讓外界對于該養(yǎng)老項目的未來重新充滿想象，投資者們似乎也從中嗅到了積極的信息。伴隨消息的公布，上實發(fā)展股價一路上升。

　　盡管這樣的意圖很不錯——引入新的戰(zhàn)略投資者不僅能增強團隊的開發(fā)和資金實力，并且因為雙方同為上實系旗下關聯企業(yè)，也做到了肥水不流外人田，但上實發(fā)展此前并未有過操盤養(yǎng)老項目的先例，它能否讓“長者社區(qū)”復活，暫時還是未知數。

　　對此質疑，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對《地產》雜志表示，“對于當前的開發(fā)商來說，在養(yǎng)老地產領域，大家都處在同一起跑線上，畢竟這個概念近兩年才興起。對于上實發(fā)展來說，國企背景可能在市場資源和政府資源的運作上會比較便利?！?/p>

　　東灘生態(tài)城項目地處崇明島的最東端，崇明島有“上海后花園”之稱，環(huán)境優(yōu)美，主打項目便是上實東灘在建的比較高端的養(yǎng)老度假區(qū)。該項目的高端從數據上可見一斑，按照總建筑面積100萬平方米，建設7700套養(yǎng)老公寓計算，戶均建筑面積約130平方米。

　　不過張宏偉認為，高端定位無可厚非，“開發(fā)企業(yè)拿地之后，為實現現金流平衡需要回籠資金，因此必然會按照一定比例銷售，也會拿一部分用于探索新的盈利方向和模式。但新業(yè)務的紅利什么時候能釋放，企業(yè)何時能將它作為一個主營業(yè)務來做，則還在嘗試期，包括盈利和運營等方面都還需要摸索。”

　　“據我所知，崇明東部一帶至少還有五六個在建的高端別墅項目。地價看漲，前景可期，似乎不是什么秘密?！睆埡陚フf。

　　“借養(yǎng)老之名行賣房之實”已成為養(yǎng)老地產領域的“通病”。業(yè)界的另一個質疑是，上實發(fā)展高調入主養(yǎng)老項目會不會有同樣目的?記者曾多次致電上實發(fā)展以及上實東灘，以求了解其在養(yǎng)老社區(qū)的運作詳情，但對方均以忙碌為由予以拒絕。

　　涉足養(yǎng)老意在整合?

　　對于此次合作，上實發(fā)展在公告中指出，合作可以整合內外部資源，充分發(fā)揮交易各方的優(yōu)勢，在做優(yōu)做強房地產主業(yè)的同時，參與到養(yǎng)老產業(yè)的建設以涉足新型房地產開發(fā)領域，為公司打造新的盈利增長點及公司未來發(fā)展奠定良好的基礎。

　　據悉，大股東承諾崇明島8000多萬平米的農業(yè)用地和86平方公里的用地如果改變用途優(yōu)先給上實發(fā)展，目前項目一期基礎設施投資已達17億并已進行了兩年，此次入股預示著時機已趨成熟。

　　不過，在業(yè)內人士看，兩家公司聯手的原因并非盤活養(yǎng)老社區(qū)這么簡單?！盎蛟S是為下一步的地產整合鋪路?！币晃粯I(yè)內人士分析，因為東灘項目是上實系地產業(yè)務整合的關鍵資產之一。

　　起初，上實集團曾公開承諾將東灘項目注入上實發(fā)展。

　　上實集團方面曾明確表示，除上實發(fā)展之外，將不再新設從事房地產業(yè)務的子公司，且承諾上實集團的房地產業(yè)務將全部由上實發(fā)展來經營?！吧鲜龀兄Z同樣適用于上實集團在上海崇明島的東灘項目?！?/p>

　　不過后來隨著上實發(fā)展和上海東灘的人事變動，這一承諾并未實現。到了2010年，當時有傳言說東灘項目的大股東曾有意將其轉手給上海實業(yè)控股有限公司(下稱上實控股)來開發(fā)，時任上實控股副總裁倪建達也公開表示：“東灘項目未必由上實發(fā)展來負責，也存在注入上實控股的可能?！?/p>

　　上實發(fā)展和上實控股曾是上實系地產整合平臺的兩個主要競爭者。但后來，上實控股將資產轉移至上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司(下稱“上實城開”)并控股上實發(fā)展后，上實系地產整合大戲變成上實發(fā)展和上實城開的競爭。

　　但是，上實發(fā)展的速度已被上實城開超越。外界對于上實發(fā)展的印象，往往是“整合”、“穩(wěn)健”，甚至“保守”。

　　“上實發(fā)展內部一直在做一些調整，在結構方面要做一些改變，重新挖掘自己的強項?！睋槿耸客嘎叮壳?，上實發(fā)展內部并不是特別明朗，但是它下屬的幾個板塊中，目前正在謀劃一個結構上的變化。

　　據業(yè)內人士確認，雖然上實發(fā)展名義上早已于2010年就已并入上實控股旗下，但實際上其仍保持著相當的獨立性。雖并入數年，但上實發(fā)展董事會對于股權收購的抗拒一直存在，似乎始終未放棄作為“上實系唯一地產平臺”的夢想。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，目前，上實發(fā)展與上實城開都未到達獨領風騷的地位，所以唯有放手發(fā)展，做大規(guī)模，才能獲得最終的話語權。

　　這或許能夠解釋上實發(fā)展為何要涉足新型地產領域、打造新的盈利增長點。

　　此外，上實發(fā)展的大股東承諾3年解決同業(yè)競爭問題，兌現之日距今剩余不到半年。按照此前的傳聞版本，上實城開和上實發(fā)展將以地產業(yè)務進行區(qū)分，上實城開主要開發(fā)住宅，而商業(yè)地產則集中在上實發(fā)展這一平臺。上實發(fā)展涉足養(yǎng)老也符合“去住宅化”的思路。

　　“上實發(fā)展近期來瘋狂低價甩賣股權變現，比如青島啤酒城寫字樓單價才18000元，極可能是從戰(zhàn)略角度為重組做準備?！鄙鲜鰳I(yè)內人士分析。

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