對田園旅游房地產和鄉(xiāng)村旅游的探討

　隨著經濟發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產的發(fā)展。實質上，體現(xiàn)了人們追求與自然貼近的本性，是追求生活方式豐富多樣的表現(xiàn)。田園旅游房地產，是鄉(xiāng)村休閑房地產中的一類重要產品，田園中原有的“人家”的內涵使游客容易找到親切感。

　　一、田園生活休憩模式的發(fā)展趨勢

　　田園生活是田園旅游房地產發(fā)展的吸引力。在鄉(xiāng)村休閑產品中，田園生活是較為普及的一類產品。除了與自然親近，游客更著重田園中“人家”生活的感覺，那是人與自然和諧相處的體驗過程。吸引力內容包括：

　　1、田園風光：包括田園生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹、庭院植物等等；不同時節(jié)田園不同的景象。

　　2、田園生產生活方式：包括漁、樵、耕、讀等等，各種農耕器具的展示與使用；田園生活節(jié)奏的體驗。

　　3、田園的手工副業(yè)：包括自然經濟下的行行業(yè)業(yè)，釀酒、制茶、養(yǎng)蠶、造紙、燒瓷、風箏、年畫等等。

　　4、田園四季節(jié)慶：圍繞農耕文明形成的各種節(jié)慶活動。

　　5、田園的建筑和小品：村舍、祠堂、庵廟、書院、水車、水井、曬場、草垛等等；各個地域有自己獨特的風格，讓游客樂此不疲。

　　6、田園的文化：包括中國士大夫文化、隱逸文化、民俗掌故等等，無數的藝術作品都在描繪詩意的田園生活。

　　二、田園旅游房地產產品類型

　　田園旅游房地產主要有以下四類：

　“農家”：一般為農民的生活生產資料，具備接待功能即是“農家樂”，如果是較大景區(qū)周邊的農家，其盈利效益非?？捎^；

　“莊園”：一般為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業(yè)為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。有的產品檔次極高，能滿足高端市場的消費需求。一般區(qū)位靠近休閑消費市場，有點采用異國田園風格。此類莊園中的酒店產品可走野奢酒店的路線。

  “鄉(xiāng)村別墅”：除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。

　“古村古鎮(zhèn)古城”：此類產品是田園旅游房地產中資源條件最好的產品，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。目前此類產品中古徽州村落、江南水鄉(xiāng)水鎮(zhèn)較受歡迎，但是此類產品的旅游房地產開發(fā)須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協(xié)調問題。

　　三、田園旅游房地產的土地

　　田園旅游房地產具備鄉(xiāng)村休閑房地產的一般土地問題，即大部分建設用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地、集體用地、宅基地和農業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。

　　近郊農村，不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以開發(fā)休閑旅游房地產。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產的法律產權基礎、流通性等方面存在較多的問題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產仍然悄悄地發(fā)展了起來。這正在成為房地產的一個分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。

　　田園旅游房地產是鄉(xiāng)村休閑房地產中較易人手運作的一種類型。因“田園”與“人家”的結合，一般存在一定存量的房產，這些房產下的地產已是事實的建設用地。這些房產的選址一般對周邊環(huán)境的風水有一定考慮，自然環(huán)境一般較好，因此，會出現(xiàn)個人買下敗落的鄉(xiāng)村院落老宅，翻新蓋私人別墅的現(xiàn)象。一些有實力的企業(yè)，通過“農業(yè)產業(yè)開發(fā)”、“高科技農業(yè)開發(fā)”、“旅游開發(fā)”等不同的形式，在農村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建設了一批房地產。如北京一家著名企業(yè)就一舉拿下北京郊區(qū)20多個古村落進行旅游房地產開發(fā)，手筆不小，但如果不能打造出田園旅游房地產的核心吸引力，這個開發(fā)的進程將有些曲折。

　　我們認為，鄉(xiāng)村休閑房地產是中國經濟發(fā)展到今天必然形成的一個具有相當需求的市場。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展并不鼓勵，應該對農村土地流轉進行調整，對集體建設用地的流轉給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產能夠順利發(fā)展，使其成為推動新農村建設的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設施配套，交通道路建設，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設的重要力量，帶動農民生活水品的提高。

　　因此，此類旅游房地產的土地流轉的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經事實存在，如何規(guī)范并合理運作需要國家給予更為明確、更為詳細的法律供給。

　　此類房地產的環(huán)境賣點、土地產權和使用權限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產品形式的發(fā)展還有待于法律供給的健全。

　　四、田園旅游房地產運作模式

　　田園旅游房地產已經有較為成熟的運作模式：

　　1、依托于具備了田園生活核心吸引力的高品質旅游資源，解決可進人性問題，開發(fā)旅游房地產。以觀光休閑游客的商業(yè)消費和住宿接待為主要功能的旅游房地產，可稱為景區(qū)式房地產模式。先期可對原有村落進行內部住宿接待設施提升和改造；后期可新建結合當地風格的檔次較高的賓館酒店。

　　2、在高品位的-古村古鎮(zhèn)古城保護區(qū)外，具備合適條件的地方進行旅游房地產開發(fā)，為高端客戶投資購買，可稱為旅游目的地房地產模式。

　　3、在休閑消費市場需求較大的城市近郊，租入或購入適合開發(fā)田園旅游房地產的地塊或村落，打造出典型田園生活的吸引力產品，吸引休閑度假游客消費，較受自駕市場、企業(yè)單位會議活動市場及其他市場的青睞，可稱為度假村房地產模式。

　　4、最為普遍的農家樂房地產模式，體量規(guī)模較小，但卻支撐了一大部分市場。

　　5、在城市近郊，以田園生活產品為賣點的房地產產品，以田園生活的浪漫詩意為訴求點，如郁金香花園、熏衣草莊園等，是正式的房地產產品，可稱為題材房地產模式。

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