萬科第1個養(yǎng)老地產項目

　4月27日，萬科地產第一個養(yǎng)老地產項目——位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹舉行媒體見面會，伴隨著產品介紹的，是各種有關養(yǎng)老地產的爭議，再一次透露出養(yǎng)老地產尚待市場檢驗的真實處境。??

　　一方面是養(yǎng)老地產已在市場開始扎堆出現，包括萬科這樣的地產巨頭都在準備推盤;另一方面，養(yǎng)老地產市場仍然是一個“預測”中的市場。??

　　定位——賣產品還是賣服務

　　設想一個畫面： 某日上午11時，住戶楊老先生進了自家房門，插卡取電。同時，小區(qū)管理中心的監(jiān)控系統(tǒng)自動記錄：楊老先生到家了。6個小時后，也就是下午5時，安裝在家里的紅外檢測設備發(fā)現，在這個連續(xù)的時間段內，楊老先生沒有去過一趟洗手間。這絕對是異常。??

　　小區(qū)管理中心的監(jiān)控系統(tǒng)根據紅外檢測設備發(fā)出的信息，向管理中心工作人員發(fā)出警報：楊老先生可能有意外!??

　　管理中心的管家們根據系統(tǒng)自動彈出的信息提示，得知楊老先生的病史、性格、家人、興趣等情況。根據這些已知信息，管家們一邊向相關的醫(yī)生和家人通報并要求做好準備，一邊立即上門查看，以免發(fā)生意外。??

　　這就是隨園嘉樹向媒體展示的一個“不活動通知”項目。它既是一個硬件設備，又是一項服務內容。??

　　萬科賣的這個項目，究竟是房地產產品，還是養(yǎng)老服務;亦或都是???

　　其實，這個定位，就連萬科自己都沒能做出取舍。杭州萬科助理總經理宗衛(wèi)國在回顧整個探索過程時說，一開始，萬科也僅僅將養(yǎng)老地產當作一個產品在設計，但到了后來，發(fā)現服務更重要，于是調整了設計思路。??

　　項目管理團隊的宣示承認，養(yǎng)老地產行業(yè)才起步，未來中國養(yǎng)老地產是基于服務的產品，還是基于產品的服務?到現在也沒有定論。但對萬科來講，這個問題已有了解決方案：產品和服務同樣重要。萬科想要提供全面退休生活解決方案。??

　　最終的模式很可能是：前期賣房，后續(xù)賣服務，即作老年住戶的管家。在規(guī)劃的服務項目中，管家連打麻將的時間也要管。住戶如果要去打麻將，需要提前預約，這樣系統(tǒng)可以幫助解決三缺一的問題，同時控制老人的活動時間，以免久坐。??

　　市場——在憧憬與謹慎之間

　　雖然開發(fā)養(yǎng)老地產的想法自萬科進入杭州市場時就有，但從實際操作來看，那僅僅只是一個想法，離實際操作還很遠。??

　　隨園嘉樹項目的操作團隊相當年輕，且缺乏老年工作背景。為了解老年人的需求，最大膽的做法，是派一位當年26歲的姑娘入住養(yǎng)老院，近距離了解老年人的需求，還對部分杭州老年人作了社會調查。??

　　正如宗衛(wèi)國所說，隨園嘉樹“八年磨一劍”，可見其審慎。從設想到做成產品，用掉了八年時間。這一拖，一個本來只有40年產權的項目，現在只剩30多年了。?

　　以至于有媒體發(fā)出疑問：萬科作普通住宅也可以，為什么要介入到老年地產項目中?是否有甘愿冒險、多此一舉的成分?

　　對此，宗衛(wèi)國的回答留有余地：美國市場如何之好，大約有15%-20%的房地產交易案是老年地產，但中國的老年房地產市場如何，仍待檢驗。

　　不過，養(yǎng)老地產是近幾年的熱門。過去的十年中，中國的老齡化程度進一步加深，杭州、上海更甚。這個演變過程，與萬科當初的打算“不謀而合”。

　　中國人口特殊的4-2-1的家庭結構，導致家庭養(yǎng)老比例必然下降。但根據國家“十二五”規(guī)劃，仍有96%的人是居家養(yǎng)老。因此，萬科“愿成為專業(yè)服務提供商”，并從這個項目來觀察，看養(yǎng)老產品和服務市場能做多大。??

　　宗衛(wèi)國說，中國人的財富積累到現在，市場會不斷被創(chuàng)造出來，不久的將來，會明確出現人口和社會演化和趨勢。20年前，誰能想到中國房地產市場的今天???

　　客戶——能否接受日式產品與臺式服務的嫁接

　　隨園嘉樹項目起步時，即向日本開發(fā)商學習，“最早是一個技術問題”，即在舒適的空間和設施上，如何方便老年住戶。花了大量時間走訪、研究老齡化程度很高的日本。??

　　其實，隨園嘉樹項目最早的設計單位也是日本的。??

　　掌握了技術和設備以后，才發(fā)現問題并未解決，而是才開始。??

　　2011年，操作團隊在臺灣時第一次接觸聯合國大會通過的獨立、參與、照顧、自我充實和尊嚴五大照護原則，成為項目探索的里程碑。臺灣更講究服務理念、服務內容，以及豐富生活的規(guī)劃，而非房子、配套而已?！袄夏耆诵枰裁矗绾斡凶饑?，要提供退休生活解決方案?！??

　　“所知越多、未知越多?！弊谛l(wèi)國表示，在這個過程中，開發(fā)團隊不斷地顛覆自己、重構理念。比如感應燈，最先在衛(wèi)生間也使用了。但后來發(fā)現，感應燈是有時間的，而住戶在衛(wèi)生間的時間，一般都超過了感應燈的亮燈時間。因此，最后在衛(wèi)生間沒有使用這個技術。??

　　有人在做產品說明時表示，養(yǎng)老地產要關照長者的身、心、靈，即要有信仰、尊嚴，要沉淀對生命的思考。在產品和服務中，均要貫徹五大照護原則。??

　　當然，誰都清楚，到今日為止，基于產品、社會、生活習慣等的特殊性，中國老年人最愿意養(yǎng)老的方式究竟是什么，也許連老年人自己也不清楚，誰也沒有答案。??

　　比如，隨園嘉樹臥室的分床設計，假定老夫妻要分床睡、以免影響睡眠質量，但這個理念，能否為中國老年人所接受?一切，馬上將水落石出。??

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