商業(yè)地產策劃案例解析：三個國外成功商業(yè)街

 　美國椰林梅菲爾購物中心橫跨格蘭大街(GrandAvenue)上的二個街廓。格蘭大街是位在南邁阿密一個市郊社區(qū)-椰林社區(qū)(CoconutGrove)的一條主要街道。

 該商場面積，在1984年大大地擴增，從大約9,000平方公尺的零售賣場面積，增建至目前的規(guī)模。承租的商家，種類混雜，但是全都販售高級昂貴與流行的商品，包括一家屬于獨門精品店型的博蒂尼斯百貨公司(Burdines)，該百貨公司基本上走高級精品的路線，而且還在分置于二個街廓、左右各半的百貨購物賣場中，平均各附設有五家的餐廳與俱樂部。在該購物中心的北側，有一棟設有住宅套房的建筑物，成為該開發(fā)案未來發(fā)展的一部份。

 這一個有三層樓之購物中心的室內空間里，種滿了大量的植栽，配置了許多座水池，在植栽與水池之間，狹窄的人行走道曲折婉蜒地，通到設在天光引入之中央空間里一間間如亭篷式建筑物的餐廳。該建筑物之外露式的混凝土結構框架，以鑄刻在遮窗板上的花紋圖案飾帶，作為結構體的裝飾，使人想起界于一次大戰(zhàn)與二次大戰(zhàn)之間，萊特極具裝飾意味之磚石作品的懷舊情愫。金屬與原木的細部，更是精心雕琢，以強化出這種懷舊的效果，這一種風格也帶到外觀設計上，其中以那一棟住宅套房建筑物之轉角入口的設計，可說是最淋漓盡致地表現(xiàn)出這種味道；在那個轉角入口上，混凝土框架被塑成高第式的有機型態(tài)造型，填入位在較高樓層之一格格的金屬框架中。

 美國椰林社區(qū)梅菲爾購物中心基本情況

 位置：美國佛羅里達州邁阿密市

 建筑師：愛德華·迪巴托羅公司(EdwardJ.DeBartoloCorp.)

 開發(fā)商：愛德華·迪巴托羅公司

 類型：販售流行商品之獨門精品店型購物中心(Fashionspecialtycentre)

 基地面積：2公頃

 開發(fā)容納量：

 零售空間：52,000平方公尺，由1家百貨公司以100家小店與餐廳共同組成

 停車空間：1,000停車位

 拉斯維加斯凱薩購物中心

 拉斯維加斯凱薩宮購物中心是以在古羅馬購物為主題的大型購物中心。購物中心呈十字型，全部在室內，購物中心的一端與凱撒宮賭場連接，這里現(xiàn)在已成為拉斯維加斯新名勝。凱薩購物中心面積高達24萬平方公尺，其中有超過70家商店及餐廳。其中的商店擁有各種您所聽過的名牌專賣店，例如以號稱世界上最包羅萬象的運動鞋店：JustforFeet﹑美國最有名的女性內衣專賣店：維多利亞的秘密(Victoria'sSecret)，它所出品的內衣褲評價甚高，但促銷時價格卻不貴，位置在好萊塢星球餐廳的對面。此外Guess﹑DKNY﹑Gucci﹑Gianni﹑Versace﹑Bally﹑AnnTaylor﹑CK﹑ChristianDior、MuseumCompany、華納兄弟(WarnerBrothers)﹑迪士尼商店...等名品均在此開設分店，此外還有各種的個性化商店。

 凱薩購物中心里面也有許多餐廳，其中最著名的便是好萊塢星球餐廳(PlanetHollywood)，它兼營餐館及商店。除了逛街之外，凱薩宮購物中心有兩個特色很值得一看的：第一個是購物中心的屋頂，會呈現(xiàn)出天空的景像，在一小時之內，其天色會隨著時間變化，出現(xiàn)早晨、正午、夜晚景象，也就是說，在購物中心中短短一個小時內，就好象過了一天一樣。另一個著名的景觀是在十字形購物中心中心區(qū)的盛宴噴泉。在噴泉的中央立著歡樂之神與酒神的雕像，阿波羅、維納斯及普魯托思等神像環(huán)繞四周。每天從早上10:00起，每隔一小時，酒神會與諸神舉杯共飲，噴泉的四周，設置有咖啡座，顧客可以坐在噴泉的四周，參加諸神的盛宴!凱薩購物廣場的整條商店街都采用古羅馬的造型，當游客置身于人造藍天白云及涼爽的空調，令人彷佛是在古羅馬的地中海微風中逛街。

 凱薩宮購物中心(TheForumShopsatCaesars)的地址：357OLasVegasBlvd.,LasVegas,NV89109

 國外購物中心成功開發(fā)經驗

 中國作為一個發(fā)展中的國家，商業(yè)環(huán)境的發(fā)展仍未成熟，在商場開發(fā)方面的經驗尚淺。因此，借鑒國外成功商場的先進開發(fā)經驗是十分重要的。從中不單可以啟發(fā)我們在商場開發(fā)概念方面的思維，而且更可以吸取他人經驗，以免犯一些嚴重、可以避免的錯誤。

 由于國情不同，每個地方消費者的購物模式、消費水平、當?shù)氐纳鐣h(huán)境、生活習慣很可能會大相徑庭，因此我們不可能將外國的成功商場規(guī)劃照單全收，全盤移植過來。但到底應如何參考國外的成功經驗呢？

 根據世邦魏理仕研究部過往替商場發(fā)展商進行顧問咨詢服務的經驗，世邦魏理仕認為這些國外成功的商場在以下幾方面是值得我們認為研究和參考的。

 ·商場的主題概念

 ·如何將不同類型的物業(yè)混合發(fā)展

 ·建筑布局和內部裝修

 ·租戶組合和商鋪布局

 ·這些商場如何吸引顧客，令消費者延長他們在商場的逗留時間

 例如MallofAmerica這個美國最大型的獨立商業(yè)建筑，它位于美國的明尼蘇達州，其建筑面積達３１萬平方米。到此光顧的國外游客數(shù)目甚至超過迪士尼樂園。它最值得參考的地方是創(chuàng)造出“一站式商城”這個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。在MallofAmerica，顧客可享有綜合多樣化的購物環(huán)境，同時亦可以享受各式各樣的娛樂、餐飲服務。而在整體布局上，MallofAmerica如何利用內部不同分區(qū)的功能和定位，吸引顧客保持購物逛街情緒和消費意欲這些策略更是精彩。最重要的是，這些經驗是實實在在可以應用在中國大型商場的規(guī)劃和設計上。

 另外，位于韓國漢城的樂天世界“LotteWorld”，它是世界最大的一個室內主題公園，每年吸引超過７００萬游客。它最特別的地方是以主題公園娛樂為主題，吸引國內外的游客。雖然目前中國仍未有類似的大型商業(yè)設施，但有幾個規(guī)劃中的項目正朝著這個方向發(fā)展。以目前中國人口數(shù)目、經濟社會發(fā)展狀況，以休閑娛樂為主題，吸引游客光顧其附建商場這個概念有相當?shù)膮⒖純r值。

 以上介紹的只是蕓蕓案例中其中兩個較為獨特的例子。事實上，在世界各地其他地方亦有很多值得參考的地方。例如香港的時代廣場，它成功地利用商戶組合、布局，以及建筑細節(jié)創(chuàng)造了一個十多層樓高的商場。要吸引顧客往位置較高的店鋪光顧并不是一件容易的事，而時代廣場恰好可以做到，這些經驗是極為寶貴的，值得國內開發(fā)商借鑒。